L’immobilier francilien se porte bien pour les vendeurs : avec des prix en constante croissance depuis plusieurs années, la valeur des biens ne cesse de s’accroître. Certaines ventes d’appartements frôlent des niveaux record, comme nous l’explique Michael, agent immobilier à Vincennes. 

Un marché toujours en forte tension

C’est d’autant plus vrai dans la capitale : intra-muros, les biens à vendre sont rares. Pour autant, l’ITI (indicateur de tension immobilière) qui mesure le ratio d’acheteurs par rapport aux nombres de vendeurs reste stable : en temps normal, cette statistique serait le symbole d’une baisse des prix à venir. « Mais Paris reste une ville très demandée, à la fois à l’achat ET à la location. », explique Michael La Rocca, agent à Vincennes. « La tension y est forte car les prix sont très élevées, pour un studio comme pour un grand appartement. Un bien légèrement inférieur aux prix du marché – en locatif comme en vente – sera systématiquement synonyme de graal  pour les demandeurs. Résultat : tout le monde a tendance à légèrement surestimer ses prix ou ses loyers. ».

D’autant plus que la période est bonne pour les acheteurs, poussés à l’achat par des taux de crédit toujours plus compétitifs, comme le rappelle Michael : « Contrairement aux Etats-Unis qui ont commencé à progressivement relever leurs taux directeurs, la Banque centrale européenne ne préfère pas prendre ce risque, craignant de nouveaux soubresauts économiques. Les emprunteurs peuvent aujourd’hui espérer des crédits flirtant avec les 1%, du jamais-vu. Résultat : dans l’imaginaire collectif de ces derniers mois, l’achat est préconisé plus que l’attente d’une baisse des prix. Les vendeurs le savent, et utilisent cet argument pour ne pas trop accepter de rabais lors d’éventuelles négociations. ». A l’inverse, certains acheteurs craignent des prix en hausse continue et anticipent une éventuelle plue-value à moyen terme.

Qu’attendre des prix dans les prochains mois ?

Selon Michael La Rocca, la hausse régulière des prix observées ces dernières années devrait connaître son clap de fin.  « Une hausse des taux directeurs est à attendre, car l’Union Européenne ne peut laisser continuellement un crédit aussi peu cher. Cela ne freinera peut-être pas les velléités d’achat des jeunes ménages, mais cela limitera leur pouvoir d’achat en mètres carrés : de quoi faire d’ores et déjà ralentir les prix. ». Selon Michael, les hausses continues appellent souvent une stagnation de plusieurs mois : « sauf crise économique majeure, un crédit à un taux moins exceptionnel qu’actuellement, disons de l’ordre de 2 à 4%, favoriserait une stagnation des prix : des ménages qui souhaitent toujours acheter, mais un pouvoir d’achat plus faible ; des vendeurs qui estiment moins cher leur bien, une demande légèrement inférieure ; et probablement, par conséquent, un empressement plus grand à vendre et une offre plus importante… ». 

Estimer au juste prix son bien immobilier

A Paris comme dans le reste de l’Île-de-France, c’est de la précision que recommande Michael : « tous les propriétaires auront tendance, s’ils réalisent leur estimation eux-mêmes, à surestimer la valeur de leur bien. C’est compréhensible : entre les différentes prestations et/ou le standing de leur immeuble, les éventuels travaux et aménagements réalisés dans l’appartement, l’attachement à leur bien, il est difficile de froidement s’en tenir à la moyenne des prix du marché. ». Pour Michael, c’est une logique tout à fait différente qui doit s’appliquer :  « à Paris, les prix grimpent et la « moyenne » ne veut plus dire grand chose : les quartiers évoluent, l’habitat aussi, et un appartement en bon état pourra actuellement se vendre au-delà de sa valeur réelle. En proche banlieue, les perspectives de prolongation de lignes de métro (Grand Paris) et l’évolution des infrastructures entraînent également les prix au m2 à la hausse. Plus loin de Paris, la tension immobilière reste forte. Aux agents immobiliers de jouer avec ce subtil équilibre lors de leur estimation : prendre en compte les critères objectifs du bien pour un avis de valeur réaliste, tout en anticipant l’éventuelle négociation d’acheteurs au fait des tendances haussières actuelles. ». Autrement dit, ne pas céder à la facilité d’une surestimation tout en conservant une marge de manoeuvre.