Le guide du vendeur

Le guide du vendeur (appartement ou maison) à Paris et en Île-de-France

 

Vendre son appartement ou sa maison est un projet crucial dans la vie d’un propriétaire. Être bien entouré, préparer sa mise en vente, rédiger correctement son annonce : autant d’éléments déterminants pour lesquels il est important de bien se renseigner. C’est l’objectif de ce guide : vous apporter l’information nécessaire pour préparer votre vente. 

Guide du vendeur : le sommaire

Guide du vendeur immobilier - Appartement ou maison

Rechercher une agence immobilière qui vous corresponde

C’est l’étape déterminante qui vous permettra d’accéder au bon réseau (diffusion de votre annonce, prestataires pour d’éventuels travaux avant la vente, etc.). Faire appel à une agence n’est néanmoins pas obligatoire ! Vous pouvez envisager de vendre votre bien par vous-même afin d’éviter les commissions parfois élevées.

Si toutefois vous souhaitez faire appel à un professionnel de l’immobilier, soyez vigilants et vérifiez ces quelques points essentiels :

  • Les tarifs sont-ils transparents ? Engagement, frais, commissions : pouvez-vous déterminer en amont quel sera le montant global de l’enveloppe attribuée à l’agence immobilière ? Signez-vous un contrat de prestation avec votre agent afin d’éviter tout surcoût au moment de la vente ? N’hésitez pas à poser un maximum de question à votre interlocuteur afin d’évoluer en toute confiance tout au long du processus de vente.
  • L’agence est-elle fiable et reconnue ? N’hésitez pas à demander à votre agent sa carte professionnelle (« carte grise ») et à consulter le site de votre agence : les escroqueries ne sont pas rares. Vous pouvez consulter sur infogreffe.fr les informations juridiques relatives à l’agence à laquelle vous souhaitez faire appel.
  • La qualité des services proposés est-elle au rendez-vous ? Les agences sont positionnées sur des prestations (mise en vente, en location, coaching immobilier) et parfois sur des gammes de biens (biens de standing, bonnes affaires, programmes neufs) qu’il convient de vérifier.

Si vous hésitez à faire appel à une agence, voici un petit comparatif des avantages et inconvénients de ces dernières :

Les – : commission ou frais pour la vente, disponibilités des agents, restriction du réseau de diffusion

Les + : vente au prix juste, accès à des réseaux de diffusion (seloger.com, meilleursagents), rédaction et reportage photo professionnels

 

Faire estimer son bien

Etape déterminante (vendre son bien, d’accord, mais à quel prix ?), l’estimation de votre appartement ou de votre maison vous permettra de connaître les prix de l’immobilier dans votre secteur et la valeur réelle de votre bien. Cette dernière est aussi variable selon l’état de votre bien ; l’agent qui l’estimera pourra alors vous apporter une réelle plue-value : de combien puis-je espérer augmenter mon prix de vente en réalisant des travaux ? Dois-je vendre mon appartement sans sa place de parking ? Comment présenter mon bien (« loft », « superbe T2 » ou « appartement de standing ») dans son annonce ? L’expert immobilier qui estime votre bien peut s’avérer une précieuse source d’information, car son oeil extérieur et professionnel vous évitera de tomber dans l’émotionnel au moment de rédiger votre annonce.

Second point : évitez les simulateurs en ligne. Ces applications, basées sur des algorithmes, ne peuvent saisir la complexité d’un environnement urbain, la sensibilité d’un quartier ou les points forts d’un appartement (par exemple, une large terrasse orientée plein ouest ne sera pas forcément bien prise en compte par le simulateur). Seul l’oeil humain – qui plus est, expert – d’un agent immobilier pourra réellement fixer un prix à votre appartement ou votre maison, en toute neutralité. Fuyez donc ces applications, ou utilisez simplement pour vous faire une idée des prix du marché dans votre quartier, arrondissement ou commune.

Dernier aspect : pour préparer au mieux votre estimation, listez les éléments techniques liés à votre bien. Inspirez-vous des annonces en ligne, par exemple sur seloger.com : présence d’une cheminée, d’une cave, d’un parking, d’un ascenseur ; chauffage au gaz, au sol, climatisation ; toilettes séparées, télévision par câble, etc… Notez tous ces points afin de les communiquer à votre expert immobilier au moment de l’estimation.

 

Ne pas oublier le DPE

Le Diagnostic de performance énergétique (DPE) doit obligatoirement être indiqué dans votre annonce immobilière : il vous sera demandé au plus tard au moment de la signature de l’avant-contrat, mais peut être exigé dès la première visite de l’appartement ou de la maison. Il indique à l’acquéreur l’état énergétique du bien (isolation, nécessité de travaux) et aide à sa prise de décision.

De votre côté, le DPE vous évitera d’être mise en cause pour vices cachés. 9 diagnostics immobiliers peuvent être réalisés avant une vente : ils ne sont heureusement pas tous obligatoires, étant fonction de l’ancienneté du bien, de son emplacement et de son type. Seul le DPE est obligatoire ; pourront vous être demandé également un diagnostic gaz, électricité, plomb ou amiante, loi Carrez, termites, « risques naturels ». Nous vous recommandons de demander à nos agents lors de votre estimation gratuite quels diagnostics peuvent être exigés.

 

 

Conclure un mandat de vente

Le mandat de vente est le document qui va vous lier à votre agence : il lui délègue le pouvoir de représentation au moments des prises de contact avec de potentiels acquéreurs et encadre les services des agents immobiliers. Obligatoire et encadré par la loi, le mandat immobilier est la condition sine qua none de vente d’un bien immobilier de tout type par un tiers. Il doit contenir différents éléments : la description du bien, le prix de vente annoncé, l’identité des parties, les honoraires de l’agent. Ce mandat peut être exclusif (seule l’agence peut vendre le bien), simple (vous pouvez chercher des acheteurs vous-même, voire faire appel à d’autres agences), semi-exclusif (vous pouvez chercher des acquéreurs, mais seule l’agence avec laquelle vous avez signée pourra également le vendre) ou co-exclusif (plusieurs agences ont l’exclusivité mais vous ne pouvez pas chercher d’acheteurs vous-même).

Plus d’informations sur ce mandat sont disponibles ici : http://immobilier.lefigaro.fr/article/mandat-de-l-agent-immobilier-mentions-obligatoires-et-points-d-attention_0fb6b856-a1bc-11e4-8f0f-1d7bbff86a18/

Se préparer pour la négociation

Sachez qu’une négociation immobilière se prépare ! D’abord avec une estimation fiable de votre bien : elle vous permettra d’aborder la vente sereinement. Au contraire, un bien surévalué vous placera en position de faiblesse au moment de négocier son prix final.

N’hésitez pas à vous renseigner sur la marge de négociation moyenne d’un bien (différence entre le prix annoncé et le prix final du bien) : ces dernières varient entre les régions (elles sont moins élevées en Île-de-France qu’en Normandie par exemple).

Soyez également avisé de l’état de votre bien : le potentiel acquéreur pourra invoquer des travaux futurs à réaliser pour tenter de faire baisser le prix final de votre appartement ou de votre maison. Renseignez-vous en avance sur le prix de ces potentiels aménagements en consultant des professionnels et en demandant des devis : fiez-vous à la moyenne de ces différents devis, surtout si votre bien est ancien.

Enfin, n’hésitez pas à faire appel à un professionnel de l’immobilier pour réussir cette phase sensible qu’est la négociation. Ce dernier sera mieux armé que vous pour réussir cette étape : sans lien émotionnel avec le bien et avec un regard extérieur sur ses qualités et ses défauts, il pourra négocier en toute transparence avec un objectif fixé par vos soins (prix plancher ou pourcentage de négociation).

Une fois la négociation terminée, il vous faudra déterminer quel type de contrat d’avant-vente vous souhaitez signer avec votre acquéreur : un compromis de vente (obligation réciproque entre les deux parties, qui met ses dernières sur un pied d’égalité et entérine la signature de l’acte de vente) ou une promesse de vente (engagement unilatéral du propriétaire, qui oblige l’acquéreur potentiel à verser une indemnité d’immobilisation qui peut atteindre jusqu’à 10% du prix de vente ).

Le notaire et l’acte de vente

Le notaire va vérifier l’ensemble des éléments de la vente pour déterminer la validité du futur acte de vente : certificats, informations officielles (absence de préemption, de servitudes), régularité de la vente. Pendant ce temps, l’acquéreur du bien va faire définitivement valider son dossier de financement auprès de son organisme bancaire afin que le paiement soit prêt pour le jour de la vente.

L’acte de vente est enfin signé chez le notaire en présence des deux parties (même si une procuration peut être utilisée pour se faire représenter). L’acte de vente est lu par le notaire – des explications peuvent être demandées ou une rectification sollicitée en cas d’erreur – et signé (physiquement ou numériquement).

 

Frais de notaire, impôts et taxes

Les frais de notaire sont généralement réglés par l’acquéreur de votre appartement ou maison. Ils représentent les « frais d’acquisition » regroupant les honoraires du notaire et les taxes perçues par le Trésor Public et peuvent atteindre 7 à 8% du prix de vente. Les honoraires sont calculés sur la base d’une grille tarifaire fonction du prix de vente du bien : entre 1 et 1,50% du prix final pour un bien de plus de 80 000 euros. Le notaire peut également facturer des émoluments (ou « honoraires de formalité ») en fonction des services rendus et des débours (frais avancés par l’acquéreur).

Deuxièmement, toute vente de maison ou d’appartement est taxée par l’intermédiaire des « droits d’enregistrement » (droits de mutation), qui varient selon les départements mais qui s’élèvent généralement à 5,81% du prix de vente du bien. Ils sont généralement à la charge de l’acheteur. Leur barème complet est à retrouver ici : https://www.toutsurmesfinances.com/immobilier/droits-de-mutation-a-titre-onereux-taux-par-departement-calcul.html

A ces droits d’enregistrement s’ajoutent une contribution de sécurité (0,10% du prix du bien) également à la charge de l’acquéreur.

Enfin,  une taxe sur la plue-value peut être imposée et représente un peu plus d’1/3 de l’éventuelle plue-value réalisée sur le bien. Son objectif : imposer la spéculation immobilière. Elle ne s’applique donc pas si la maison ou l’appartement constitue la résidence principale du propriétaire, ni si le bien est en sa possession depuis plus de 30 ans.

 

Annulation d’une vente immobilière

Plusieurs motifs peuvent permettre à l’acquéreur potentiel d’annuler une vente.

Le délai de rétraction court à partir de la signature de l’avant-contrat. Son délai est de 10 jours et il permet à l’acquéreur d’annuler, sans motif et sans risque de pénalités, la vente du bien.

Les clauses suspensives peuvent également être utilisées pour annuler une vente. Elles sont mentionnées dans la promesse ou le compromis de vente et sont relatives à plusieurs éléments : le refus de prêt de la ou des banque(s) de l’acquéreur, l’apparition de servitudes (droits d’utiliser un terrain conférés à un autre terrain voisin) ou l’exercice du droit de préemption (a commune souhaite exercer son option d’achat prioritaire).

Enfin les vices cachés (dols et lésions) peuvent être invoqués à la suite de la signature de l’acte de vente ; ils peuvent éventuellement entraîner l’annulation de la transaction immobilière.